TUTORIAL #38
Fit-out, FF&E và MEPF trong thiết kế nội thất
Phân biệt Fit-out, FF&E và MEPF trong dự án nội thất – kiến trúc
Trong thực tế triển khai dự án nội thất – kiến trúc, ba cụm từ Fit-out, FF&E và MEPF xuất hiện dày đặc trong hồ sơ thiết kế, hợp đồng, BOQ/dự toán cho đến email trao đổi giữa chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và nhà thầu. Nhìn qua thì chỉ như vài chữ viết tắt cho… sang miệng, nhưng nếu không nắm rõ, rất dễ dẫn đến nhầm lẫn phạm vi công việc (scope), tranh cãi khi nghiệm thu – thanh toán, hoặc thậm chí dựng hình, render sai nội dung vì không xác định đúng “cái này thuộc gói nào”.
Bài viết này sẽ đi rất chi tiết, kèm theo các ví dụ cụ thể cho văn phòng, khách sạn, căn hộ…, nhằm giúp bạn phân biệt rõ ba nhóm chính:
Fit-out: Hoàn thiện & nội thất cố định
FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment – nội thất rời & thiết bị
MEPF: Hệ thống kỹ thuật (Mechanical – Electrical – Plumbing – Firefighting)
Từ đó, khi đọc hồ sơ hay làm việc với các bên, bạn sẽ hiểu chính xác mình đang nói về phần nào và trách nhiệm thuộc về ai.
1. Fit-out là gì?
1.1. Khái niệm
Fit-out là quá trình hoàn thiện không gian bên trong từ “nhà thô” thành không gian có thể sử dụng được.
Nếu ví công trình là cơ thể:
Kết cấu, tường, cột, sàn bê tông = bộ xương
MEPF = nội tạng + hệ tuần hoàn
Fit-out = da, tóc, quần áo được “may đo” theo không gian
Fit-out thường diễn ra sau giai đoạn:
Shell & Core / Base Building: khối nhà thô, kết cấu, hệ thống chính
Chủ đầu tư bàn giao mặt bằng cho đơn vị fit-out để hoàn thiện nội thất.
1.2. Hạng mục thường nằm trong Fit-out
Tùy dự án, nhưng đa số Fit-out package sẽ bao gồm:
1. Trần:
Trần thạch cao phẳng, trần giật cấp
Trần baffle, trần kim loại, trần gỗ
Hệ treo, khung xương trần
2. Tường & vách:
Xây tường ngăn, tường thạch cao, vách nhẹ
Ốp gỗ, ốp đá, ốp veneer, lam trang trí
Vách kính cố định (partition), khung nhôm kính trong nội thất
3. Sàn:
Lát gạch, đá, sàn gỗ, sàn vinyl
Sàn thảm (thảm cuộn, thảm tấm) cố định
4. Cửa:
Cửa gỗ, cửa kính, cửa thép trong khu nội thất
Khung, bản lề, tay nắm, khóa… (nằm trong hệ cửa)
5. Hệ nội thất built-in / joinery / millwork (rất quan trọng):
Tủ âm tường, tủ trang trí dính tường
Hệ kệ ốp tường, kệ tivi gắn cố định
Quầy bar, quầy reception, quầy lễ tân bắt cố định xuống sàn và tường
Băng ghế built-in (bench) gắn tường, âm vào hốc tường
6. Hoàn thiện bề mặt:
Sơn nước, sơn hiệu ứng, giấy dán tường, panels decor
Trang trí phào chỉ gắn cố định
7. Một phần hạng mục nhìn thấy của MEPF:
Mặt công tắc, ổ cắm (plate), cover thiết bị
Đèn downlight, panel light, tracklight gắn vào trần nội thất
Miệng gió (diffuser, grille) được bố trí theo thiết kế trần
Nút nhớ:
Cái gì “gắn chết” vào tường, trần, sàn, tháo ra là hư / phá vỡ hoàn thiện → thường thuộc Fit-out (joinery / millwork / partition / finishes).
1.3. Ví dụ theo loại công trình
a) Văn phòng
Trong một sàn văn phòng cho thuê:
Thuộc Fit-out:
Trần thạch cao, trần hở kỹ thuật sơn đen
Vách kính phòng họp, phòng giám đốc
Sàn thảm khu làm việc, sàn gỗ khu giám đốc
Quầy lễ tân cố định, backdrop logo ốp đá / ốp gỗ
Tủ tài liệu âm tường, hốc trưng bày built-in
Không thuộc Fit-out (chuyển sang FF&E):
Bàn làm việc, ghế xoay, tủ locker rời
Sofa khu tiếp khách, bàn trà rời
b) Căn hộ cao cấp / condotel
Fit-out căn bản (bàn giao cho khách):
Trần, tường, sàn hoàn thiện
Cửa phòng, cửa vệ sinh
Tủ bếp dưới & trên (built-in), mặt đá bếp
Tủ áo âm tường, kệ tivi built-in
Những thứ này là built-in furniture, nhưng vẫn thường được xếp vào gói Fit-out, vì:
Gắn cố định
Gắn liền giá trị bàn giao căn hộ
c) Khách sạn
Fit-out phòng khách sạn:
Ốp tường đầu giường, wall panel corridor
Tủ âm tường, tủ minibar built-in, bàn làm việc gắn tường
Trần, sàn, cửa, ốp gỗ khu tiền sảnh, hành lang
FF&E (phần sau sẽ nói kỹ) sẽ lo: giường, nệm, ghế, đèn bàn, tranh, décor…
2. FF&E là gì?
FF&E = Furniture, Fixtures & Equipment
Tạm dịch: Nội thất rời, vật dụng trang trí & thiết bị sử dụng trong không gian.
FF&E không thuộc kết cấu kiến trúc, có thể:
Tháo dỡ, di chuyển, thay thế
Khấu hao theo vòng đời thiết bị / nội thất
2.1. Cấu phần của FF&E
1. Furniture (Nội thất rời)
Bàn, ghế, sofa, ghế armchair
Giường, nệm, tủ đầu giường (nhiều dự án coi là rời)
Tủ hồ sơ rời, tủ locker rời, kệ sách rời
Bộ bàn ghế ăn, ghế bar rời
2. Fixtures (Vật dụng gắn cố định nhẹ / trang trí)
Tùy dự án, nhiều thứ được đưa vào FF&E dù có bắt vít:
Đèn trang trí: đèn chùm, đèn tường, đèn bàn
Rèm, thanh treo rèm
Gương treo tường, tranh treo tường, kệ treo nhỏ
Một số thiết bị gắn cố định nhưng được phân vào FF&E để tiện quản lý & thay mới
3. Equipment (Thiết bị)
Tùy mô hình: khách sạn, văn phòng, F&B…
Khách sạn: TV, minibar fridge, kettle, máy sấy tóc, safe box
Văn phòng: máy in rời, màn hình, ghế ergonomic, tủ tài liệu rời
F&B: máy pha cà phê để bàn, tủ lạnh trưng bày rời, máy POS…
2.2. Tiêu chí nhận diện FF&E
Một số câu hỏi để tự check:
Có thể di dời mà không phá hỏng tường / trần / sàn?
→ Nếu có, khả năng cao là FF&E.Thường được thay mới sau vài năm (do cũ, lỗi mốt, chính sách vận hành)?
→ Giường, sofa, nệm, ghế, đèn trang trí, TV… → FF&E.Trong hợp đồng vận hành / quản lý tài sản, FF&E thường được quản lý như:
Tài sản khấu hao
Có mã ID, dán nhãn, kiểm kê định kỳ
2.3. Ví dụ theo loại công trình
a) Khách sạn
FF&E trong phòng khách sạn:
Giường, nệm, ga gối, táp đầu giường rời
Bàn làm việc, ghế làm việc, ghế thư giãn, bàn trà
TV, minibar, ấm đun nước, két sắt
Rèm cửa, tranh treo tường, đèn bàn, đèn sàn
FF&E khu lễ tân – sảnh:
Sofa, ghế chờ, bàn coffee
Chậu cây cảnh, décor, tác phẩm nghệ thuật
Một số đèn trang trí / đèn bàn (nếu được tách khỏi fit-out)
b) Văn phòng
FF&E trong văn phòng:
Bàn làm việc hệ module, ghế xoay nhân viên
Ghế phòng họp, bàn phòng họp rời
Sofa tiếp khách, bàn café
Tủ hồ sơ rời, tủ di động (mobile pedestal)
Máy in, màn hình rời, dock, thiết bị nhỏ lẻ
c) Căn hộ
FF&E thường là:
Sofa, bàn trà, ghế ăn, bàn ăn
Giường, nệm, tủ đầu giường rời
Bàn trang điểm rời, ghế rời
Đèn bàn, đèn sàn, décor bàn, tranh, gương treo (tuỳ phân loại)
3. MEPF là gì?
MEPF = Mechanical – Electrical – Plumbing – Firefighting
Là toàn bộ hệ thống kỹ thuật giúp công trình hoạt động:
M – Mechanical (Cơ – ĐHKK & thông gió)
E – Electrical (Điện)
P – Plumbing (Cấp thoát nước)
F – Firefighting (PCCC)
Đây là phần “nội tạng kỹ thuật” của tòa nhà.
3.1. Mechanical (M)
Hệ thống điều hòa không khí (AC):
Chiller, VRV/VRF, AHU, FCU
Hệ thống thông gió, hút mùi:
Bãi xe, WC, bếp, hành lang
Ống gió, quạt, diffuser, grille trên trần
3.2. Electrical (E)
Cấp điện trung thế, trạm biến áp, tủ điện tổng
Tủ điện tầng, tủ DB trong từng khu vực
Đường dây điện, cáp ngầm, máng cáp, ống luồn
Ổ cắm, công tắc, đèn chiếu sáng, đèn exit, đèn sự cố
Điện nhẹ / ELV / ICT: camera, mạng, điện thoại, PA, access control…
3.3. Plumbing (P)
Hệ thống cấp nước: ống cấp nước lạnh/nóng
Hệ thống thoát nước: ống thoát sàn, thoát mưa, thoát nước bếp
Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, vòi sen (phần thiết bị thường giao thoa với kiến trúc nội thất nhưng việc lắp đặt thuộc scope P)
3.4. Firefighting (F)
Đầu phun sprinkler, đường ống chữa cháy
Họng nước vách tường, cuộn vòi, lăng phun
Đầu báo khói, nhiệt, còi, chuông, đèn báo cháy
Tủ PCCC, bơm chữa cháy, bể nước chữa cháy
3.5. Mối liên hệ MEPF với Fit-out
Trong các dự án thuê mặt bằng:
Building MEPF (base building):
Hệ thống chính của tòa nhà, đi sẵn đến “đầu chờ”
Fit-out MEPF:
Hệ MEPF “nội bộ” cho đơn vị thuê:
Bố trí lại đèn, miệng gió theo layout nội thất
Thêm ổ cắm, data point, cấp thoát nước cho pantry, máy photo…
Bổ sung đầu báo cháy theo phân chia vách
Nên khi nói “Fit-out contractor” thường nghĩa là:
Đơn vị thi công cả phần hoàn thiện + MEPF nội bộ của không gian đó.
4. So sánh Fit-out – FF&E – MEPF theo tiêu chí
| Tiêu chí | Fit-out | FF&E | MEPF |
|---|---|---|---|
| Bản chất | Hoàn thiện không gian + nội thất cố định | Nội thất rời + décor + thiết bị sử dụng | Hệ thống kỹ thuật vận hành công trình |
| Tháo dỡ | Tháo ra thường phá hỏng bề mặt / kết cấu hoàn thiện | Tháo ra tương đối dễ, ít ảnh hưởng bề mặt | Tháo dỡ cực kỳ nhạy cảm, ảnh hưởng an toàn & vận hành |
| Ví dụ chính | Trần, tường, sàn, cửa, tủ âm, quầy reception… | Bàn, ghế, sofa, giường, TV, đèn bàn, rèm… | Điều hòa, thông gió, điện, cấp thoát nước, PCCC |
| Thời điểm thi công | Sau khi xong phần thô, song song test MEPF | Giai đoạn cuối, sau khi Fit-out hoàn thiện sạch sẽ | Lắp đặt xuyên suốt, nhiều phần đi trước fit-out, tinh chỉnh cùng fit-out |
| Hợp đồng / gói thầu thường | “Interior Fit-out / Joinery / Finishes Package” | “FF&E Package” | “MEPF Package” |
5. Case study: chia rõ 3 gói trong từng loại dự án
5.1. Văn phòng 500 m² trong tòa nhà hạng A
Fit-out:
Xây vách thạch cao chia phòng
Vách kính phòng họp, phòng giám đốc
Trần thạch cao giật cấp tại reception, trần hở khu làm việc
Sàn thảm khu làm việc, sàn gỗ khu VIP
Quầy lễ tân, backdrop logo, tủ hồ sơ built-in sau lưng quầy
Hệ kệ trang trí built-in dọc hành lang
FF&E:
Bàn ghế làm việc, ghế xoay nhân viên
Bàn phòng họp, ghế phòng họp
Sofa khu chờ, bàn coffee
Tủ hồ sơ rời, tủ locker rời, tủ di động
Cây xanh rời, chậu cây, décor
MEPF:
Bố trí lại miệng gió điều hòa theo layout mới
Lắp mới / di dời đèn downlight, panel, đèn track
Bổ sung ổ cắm, data, điện cho máy in, phòng server
Điều chỉnh đầu báo cháy, thêm còi đèn theo chia phòng
Cấp/thoát nước cho pantry, khu rửa ly tách
5.2. Phòng khách sạn 5 sao
Fit-out:
Ốp tường đầu giường, ốp gỗ khu tivi
Trần, phào chỉ, khe đèn gián tiếp
Sàn gỗ / sàn trải thảm cố định
Tủ áo âm tường, tủ minibar built-in
Cửa phòng, cửa vệ sinh, khung cửa kính
FF&E:
Giường, nệm, đầu giường rời (tuỳ cách chia)
Bàn làm việc, ghế làm việc, ghế thư giãn
Bàn trà, ghế sofa nhỏ
Đèn bàn, đèn sàn, tranh, décor
TV, minibar, ấm nước, két sắt
MEPF:
Điều hòa trung tâm, FCU, miệng gió trong phòng
Ổ cắm đầu giường, ổ cắm bàn làm việc
Cấp nước cho lavabo, vòi sen, bồn tắm
Thoát nước sàn, thoát nước bồn, thông khí
Đầu báo khói trong phòng, còi đèn hành lang, sprinkler
5.3. Căn hộ condotel bàn giao “full nội thất”
Fit-out:
Trần, tường, sàn toàn bộ căn hộ
Tủ bếp trên, tủ bếp dưới, đá bếp
Tủ áo âm tường, tủ giày built-in
Cửa phòng, cửa ban công, ốp tường trang trí
Kệ tivi built-in, kệ trang trí âm tường
FF&E:
Sofa, bàn trà, ghế ăn, bàn ăn
Giường, nệm, táp đầu giường rời
Rèm cửa, đèn bàn, đèn sàn, tranh treo
TV, tủ lạnh rời, lò vi sóng, ấm nước (tuỳ chia gói)
MEPF:
Điều hòa multi, miệng gió từng phòng
Ổ cắm, công tắc, hệ chiếu sáng cơ bản
Cấp thoát nước bếp, vệ sinh, máy giặt (nếu có)
Thiết bị vệ sinh, thoát sàn, ventilator WC
6. Chỗ dễ gây nhầm & cách xử lý
6.1. Built-in furniture: thuộc Fit-out hay FF&E?
-
Về ngôn ngữ nội thất, gọi là built-in furniture.
-
Về scope thực tế & BOQ, rất nhiều dự án cho vào Fit-out (mục Joinery / Millwork).
Ví dụ:
-
Tủ áo âm tường full cao → gần như luôn thuộc Fit-out
-
Tủ bếp, tủ minibar built-in → Fit-out
-
Kệ tivi gắn tường, ốp gỗ bao quanh → Fit-out
Khi đọc hồ sơ, luôn nên check:
“Mục này đang được liệt kê trong Fit-out BOQ hay FF&E BOQ?”
6.2. Rèm, đèn trang trí, tranh, décor
Những thứ này… mỗi dự án mỗi kiểu:
-
Có nơi tính là FF&E để dễ thay thế & quản lý
-
Có nơi gộp vào Fit-out (nếu muốn nhà thầu fit-out làm trọn gói)
Kinh nghiệm:
-
Đọc kỹ “Inclusion / Exclusion list” trong hợp đồng
-
Hỏi rõ PM / QS: “Rèm & decorative lighting nằm ở gói nào?”
6.3. Thiết bị vệ sinh (lavabo, bồn cầu, sen tắm…)
Thường nằm ở giao thoa Architecture / MEP Plumbing / Fit-out:
-
Fit-out lo phần ốp gạch, ốp đá, hoàn thiện tường & sàn
-
MEP Plumbing lo việc lắp đặt & kết nối cấp/thoát
-
Thiết bị bản thân của nó: có thể được list riêng trong BOQ (sanitary fixtures)
6.4. Kinh nghiệm cho người mới
Khi tham gia dự án, nên:
-
Đọc kỹ scope của từng bên:
-
“Fit-out Scope of Works”
-
“FF&E Scope of Works”
-
“MEPF Scope of Works”
-
-
Gạch ra một bảng 3 cột (Fit-out / FF&E / MEPF) và tự liệt kê lại các hạng mục để hiểu.
-
Khi có vật thể “lưng chừng”, hãy hỏi rõ bằng câu rất đơn giản:
“Hạng mục [ABC] đang được tính trong gói nào: Fit-out hay FF&E hay MEPF?”
7. Kết luận
-
Fit-out: hoàn thiện không gian + nội thất cố định (trần, tường, sàn, cửa, tủ âm, quầy, ốp…).
-
FF&E: bàn ghế, sofa, giường, tủ rời, đèn trang trí, décor, thiết bị rời.
-
MEPF: hệ thống kỹ thuật vận hành công trình (điện, nước, điều hòa, thông gió, PCCC).
Hiểu rõ 3 khái niệm này:
-
Designer làm concept & hồ sơ sẽ biết mình đang vẽ cho gói nào
-
Team 3D / Archviz lên hình sẽ thể hiện chính xác scope bàn giao
-
Khi trao đổi với CĐT, QS, nhà thầu sẽ tránh hiểu lầm, tránh tranh cãi về phạm vi công việc
PLUGIN BOC FILE MANAGEMENT FOR SKETCH UP
Quản lý file bài bản, tách scope rõ ràng cho Fit-out, FF&E, MEPF ngay từ trong model.
Khi dự án bắt đầu phức tạp, việc nhét tất cả mọi thứ vào một file SketchUp duy nhất là cách nhanh nhất để… tự làm khổ team: model nặng, khó cập nhật, khó chia việc, và quan trọng nhất là lẫn lộn scope giữa các bộ môn như Fit-out, FF&E, MEPF.
BOC File Management for SketchUp được thiết kế để giải quyết đúng vấn đề đó:
giúp người dùng tổ chức hệ thống file, thư mục, Xref và cấu trúc model một cách rõ ràng theo từng phạm vi công việc, để sau này nhìn vào là biết ngay:
Đâu là phần Fit-out (trần, tường, sàn, built-in, ốp, vách…)
Đâu là phần FF&E (bàn ghế rời, sofa, giường, décor, thiết bị rời…)
Đâu là phần MEPF (điện, nước, điều hòa, PCCC, miệng gió, đèn kỹ thuật…)
Thay vì một file “tạp pí lù”, plugin hỗ trợ anh em:
Tách & quản lý model theo từng hạng mục để giao đúng scope cho từng team / đối tác.
Giữ cấu trúc thư mục & version gọn gàng, tránh trùng lặp, tránh “file final v1_2_3_final_new_latest.skp”.
Kết hợp với hệ Xref (BOC Xref Scene) để liên kết các bộ môn với nhau nhưng vẫn đảm bảo mỗi bên có phạm vi riêng, dễ update, dễ thay thế.
Kết quả là: team thiết kế, team diễn họa, team MEP, team FF&E nhìn cùng một hệ thống nhưng làm việc trên đúng phần của mình, hạn chế xung đột, giảm thời gian dò file, và quan trọng hơn là thể hiện được đúng scope trên bản vẽ, hình ảnh, và hồ sơ gửi cho chủ đầu tư.